누구에게나 재테크라는 말이 낯설지 않을 것입니다, 재무 테크놀로지(Financial Technology)를 줄인 말인데 원래는 일본의 대기업들이 불황이나 경영여건의 변화로 영업활동에 의한 성과가 어려워지자 고유 업무인 영업활동 외에 비축되어 있는 돈을 주식이나 기타 돈 될만한 투자처에 적절히 투자를 하여 배당이나 이자 수익 등을 얻는 활동을 하는 데서 생겨난 것입니다. 엄밀히 따져 본다면 금융을 이용하여 재무관리를 해서 수익을 창출하는 고도의 지식과 기술을 말 한다고 할 수 있습니다.
그런데 우리나라에 들어오면서 기업보다는 개인에게 특히 부동산 불패 영향으로 부동산(아파트)에 투자해서 큰 이익을 얻는 것을 일컫는 말처럼 되었다가 주식, 펀드 등 금융으로 확대되고 이제는 점차 부자가 되는데 꼭 필요한 수단으로 인식되어가고 있습니다.
정부 정책에 따라 그리고 지역과 주변 상황에 따라 워낙 변수가 많고 예측이 어려운 것이 부동산이라 함부로 예단할 수는 없지만 적어도2010년 현재를 시점으로 본다면 ‘부동산 불패’라는 깨지지 않을 것 같던 신화는 사라져간다고 해도 크게 틀리지 않습니다. 무조건 부동산에 투자하면 돈 벌던 시대는 물 건너 갔다고 보는 게 현명한 판단이라고 대부분의 전문가들은 말하고 있습니다.
오히려 일본의 부동산 거품 붕괴에 의한 장기 불황의 그림자와2008년 세계 경기를 휘청거리게 했던 미국의 서브프라임 모기지 사태의 원인이 부동산 거품 붕괴라는 점을 중요시하고 일본과 미국에 못지않게 우리 나라의 부동산 거품도 만만치 않음을 이유로 들어 ‘부동산 필패’ 얘기가 더 설득력 있게 들리기도 한 것이 오늘의 현실 입니다.
사실 그 동안 부동산이 재테크의 수단으로 각광을 받을 수 있었던 것은 ‘부동산 불패’라는 말이 있을 만큼 땅이건 아파트건 어느 지역이건 무엇이라도 사면 올라가는 부동산 투기 현상이 있었기 때문이지 부동산은 재테크 수단으로 쉬운 대상은 아닙니다. 물건의 특성, 입지조건, 투자 및 회수 방법 등 전문가가 아니면 쉽게 접근이 어려운 것이 부동산이고 더욱이 가격상승에 대한 기대를 할 수 없는 상태에서는 투자한 부동산의 운영, 임대조건, 공실률, 감가상각 등을 고려해서 투자대비 성과를 예측해야 하고 유동성이 낮아서 자칫하면 묶여서 회수가 어려울 수 있는 것이 부동산 투자 입니다.
아파트 분양권 당첨이 ‘로또 당첨’이라는 말과 같은 말처럼 이용되었습니다. ‘판교 분양 로또’, ‘분양 받으면 로또 당첨과 다른 없어’, ‘신도시 로또 분양권’ 등의 기사 제목이 연일 지면을 장식하였으며 이러한 현상들은 아파트를 살만큼 돈을 모으지 않은 경우에도 분양권을 당첨 받기 위해 청약을 하고 청약 자격을 확보하기 위해 누구나 주택청약예금에 가입을 하는 것이 당연시 되었습니다.
계약금 정도만 마련해서 분양을 받으면 중도금은 대출을 받기도 하고 또한 분양권 자체를 전매하는 등의 여러 방법들이 있어서 아파트 당첨만 되면 ‘대박’이라는 공식이 성립되었기에 비단 돈이 많지 않더라도 누구라도 부동산 투자를 할 수 있는 상황들이 이어졌습니다. 이러한 상황은 분양 받은 아파트가 기존의 다른 아파트보다 가격이 상승한다는 전제하에서 가능한 일이었는데 부동산 과열 현상은 대개의 아파트 당첨이 실제로 ‘대박’이 될 수 있을 만큼 이익을 가져다 주는 연속이었기 때문에 아파트에 당첨되면 축하를 해주고 거의 무조건 한몫보는 일이 당연시 되었습니다.
2010년 오늘 현재는 어떨까요? 분양 받은 아파트는 아직 입주를 하지 않은 상태에서부터 가격이 하락해서 주변보다 훨씬 비싼 가격으로 입주를 해야 하는 상황이라 그로 인해 중도금을 위한 대출의 길 조차도 순탄하지가 않습니다. 그나마 자금을 충분히 확보한 상태에서 분양을 받았다면 중도금을 지불하고 완공되면 분양을 받아 입주해서 살던지 또는 상승을 기다리던지 할 수 있겠지만 자금이 충분하지 않은 상태에서 분양을 받았다면 중도금, 잔금의 압박에 의해 잠을 설치게 되었고 ‘대박’이 아니라 ‘쪽박’을 차게 되는 상황이 불을 보듯 뻔하게 되었습니다.
아파트 당첨이 재테크의 수단이 아니라 안 먹고, 안 쓰면서 열심히 모아 두었던 종자돈이 묶이고 중도금 대출에 따른 이자부담에 나중에는 상환의 어려움으로 신용불량에 까지 이르는 악순환의 고리가 되는 일이 비일비재한 것이 오늘의 현실입니다.
부동산 과열 현상에서는 자금의 부족이나 유동성이 전혀 문제가 도지 않았었습니다. 분양권을 담보로 대출을 해 줄 곳이 줄을 서 있었고 원하기만 하면 언제든 팔 수도 있으니 유동성이 무슨 문제가 되었겠습니까마는 부동산 침체에서는 그 반대의 현상이 있을 수 밖에 없습니다.
이제 ‘부동산 불패’의 시대는 끝났다고 볼 수 있습니다. 섣부를지 모르지만 ‘부동산 필패’의 시대가 오고 있다고 해도 크게 틀리지 않습니다. 현재의 부동산 침체가 일시적인 현상이 아니라 그 동안 과열된 거품이 꺼질 수 밖에 없는 여러 조건들을 가지고 있는 ‘진행형 침체’이기 때문에 더욱 문제가 심각하다는 것도 기억을 해둬야 합니다. 그 동안의 지나친 과열 현상에 의해 잔뜩 끼어 있는 거품, 과잉 공급에 의한 미분양 사태, 인구 감소에 따른 수요 감소, 고령화 시대와1-2인 가족 시대에 의한 주거환경의 변화 등 ‘부동산 필패’의 요인을 들라면 수도 없이 많습니다.
물론 부동산 부양 정책에 의해 일시적으로 좋아지거나 강남과 같은 지역적인 특수성 그리고 전철역이 들어서는 등의 지협적인 원인들에 의해 재미를 보는 일은 있을 수 있습니다. 그렇지만 그런 현상은 어디에나 존재하는 일반적인 현상일 뿐이지2009년 이전의 ‘부동산 불패’ 현상이 다시 돌아오기는 어렵다는 것이 대부분 전문가들의 의견입니다.
부동산이 재테크의 절대적인 수단이던 시절에는 ‘재테크＝부동산’의 등식이 성립하였습니다. 그러나2010년 이후에는 ‘재테크≠부동산’ 등식을 생각할 필요가 있습니다. 부동산은 이제 재테크의 수단이라기 보다는 주거의 목적과 같은 필요에 의한 수단으로 생각하는 생각의 전환이 필요한 시점입니다.
[모네타 재테크 칼럼에 기고한 글 입니다.]
