오늘 간추린 경제뉴스는 칼럼 2개를 소개하는 것으로 대신하겠습니다. 2010년부터
매일아침 경제뉴스를 간추려 전해드리고 있습니다. 매일 쏟아지는 경제관련 소식들 중에 보면 오히려 '독'이 될 것
같은 뉴스는 걸러내고 크게 다뤄지지 않았더라도 보면 '약'이 될만한 뉴스를 선별하고 있습니다. 의견을 덧붙여서
전해드리면 더 좋을것이라 생각 합니다만 시간도 부족하고 무엇보다 그럴만한 실력도 부족하기에 의견 첨부까지는 못하고
있습니다. 그렇지만 오늘은 꼭 한번 짚고 넘어가야할 것 같아 '부동산 관련' 얘기를 드리고자 합니다.
앞 부분의 갈럼은 '선대인 경제연구소' 소장님께서 [이투데이]에 기고한 칼럼
입니다. 제목부터 굉장히 자극적 입니다. 내용도 만만치 않게 도발적이고 재밌으니 전문을 꼭 읽어보실 것을 권해 드립니다. [이투데이]의 저작권을
손상하지 않기 이해 전문을 싣지 못함을 양해 하시고 [기사 더 보기]를 클릭하시어 전문을 보시기 바랍니다.
다음으로는 몇년 전 2010년에 모네타에 기고했던 칼럼 입니다. 이것은 제
글이기에 전문을 싣습니다. 짧은 글은 아니지만 역시 읽어보실 것을 권해 드립니다. 부동산 관련 얘기들은 이미 오래전
부터 알만한 사람들은 알고 있었고 예견된 상황이지만 부추겨서 이득을 얻고자 하는 사람들이 힘을 가지고 여러
이벤트들을 기획하기 때문에 자칫하면 난감한 상황에 빠져드는 경우가 없지 않으니 늘 주의할 필요가 있습니다.
오늘 소개한 선대인 소장님의 칼럼 내용이 모두 진리라고 주장하는 것은 절대 아닙니다. 또한 수년전의 제 얘기가
오늘 맞았다고 주장하는 것 또한 물론 아닙니다. 시장은 보는 시각에 따라 다를 수 있습니다. 요즘 같이 부동산 시장을 부추기는 때에는 냉정하게
시장을 돌아볼 필요는 있다는 생각에서 다른 시각을 전해드리고자 할 따름 입니다. 알고 결정하는 것과 모르고 결정하는 것은 같은 결정이라도 결과는
다를 수 있습니다.
■ [正論]거대한 사기판, 집값 바닥론 -선대인 선대인경제연구소장
거대한 사기판이 벌어지고 있다. 국내 주택시장을 두고 최근 각종 언론에서 연일 쏟아지고 있는 ‘집값 바닥론’
얘기다. 안타깝지만, 이렇게 표현할 수밖에 없다. 실체가 거의 없는데도 거의 조작이나 왜곡에 가까운 보도로
일반인들의 착각을 유도하기 때문이다. 이 같은 보도는 2009년 이후 수도 없이 쏟아졌던 ‘집값 바닥론’
보도와 마찬가지로 수많은 하우스푸어를 또 다시 양산하는 ‘양치기소년의 거짓말’이 될 가능성이 높다...
[이투데이]
칼럼 전문 보기
■ 재테크 사전에서 ‘부동산 불패’라는 단어를 지울 때가 되었습니다.
누구에게나 재테크라는 말이 낯설지 않을 것입니다,
재무 테크놀로지(Financial Technology)를
줄인 말인데 원래는 일본의 대기업들이 불황이나 경영여건의 변화로 영업활동에 의한 성과가 어려워지자 고유
업무인 영업활동 외에 비축되어 있는 돈을 주식이나 기타 돈 될만한 투자처에 적절히 투자를 하여 배당이나 이자
수익 등을 얻는 활동을 하는 데서 생겨난 것입니다. 엄밀히
따져 본다면 금융을 이용하여 재무관리를 해서 수익을 창출하는 고도의 지식과 기술을 말 한다고 할 수 있습니다.
그런데 우리나라에 들어오면서 기업보다는 개인에게 특히 부동산 불패 영향으로
부동산(아파트)에
투자해서 큰 이익을 얻는 것을 일컫는 말처럼 되었다가 주식, 펀드 등
금융으로 확대되고 이제는 점차 부자가 되는데 꼭 필요한 수단으로 인식되어가고 있습니다.
정부 정책에 따라 그리고 지역과 주변 상황에 따라 워낙 변수가 많고 예측이
어려운 것이 부동산이라 함부로 예단할 수는 없지만 적어도 2010년
현재를 시점으로 본다면 ‘부동산 불패’라는
깨지지 않을 것 같던 신화는 사라져간다고 해도 크게 틀리지 않습니다.
무조건 부동산에 투자하면 돈 벌던 시대는 물 건너 갔다고 보는 게 현명한 판단이라고 대부분의 전문가들은 말하고
있습니다.
오히려 일본의 부동산 거품 붕괴에 의한 장기 불황의 그림자와
2008년 세계 경기를 휘청거리게 했던 미국의 서브프라임 모기지 사태의 원인이 부동산 거품 붕괴라는
점을 중요시하고 일본과 미국에 못지않게 우리 나라의 부동산 거품도 만만치 않음을 이유로 들어
‘부동산 필패’ 얘기가
더 설득력 있게 들리기도 한 것이 오늘의 현실 입니다.
사실 그 동안 부동산이 재테크의 수단으로 각광을 받을 수 있었던 것은
‘부동산 불패’라는
말이 있을 만큼 땅이건 아파트건 어느 지역이건 무엇이라도 사면 올라가는 부동산 투기 현상이 있었기 때문이지 부동산은
재테크 수단으로 쉬운 대상은 아닙니다. 물건의 특성,
입지조건, 투자 및 회수 방법 등 전문가가 아니면 쉽게
접근이 어려운 것이 부동산이고 더욱이 가격상승에 대한 기대를 할 수 없는 상태에서는 투자한 부동산의 운영,
임대조건, 공실률,
감가상각 등을 고려해서 투자대비 성과를 예측해야 하고 유동성이 낮아서 자칫하면 묶여서 회수가 어려울 수
있는 것이 부동산 투자 입니다.
아파트 분양권 당첨이 ‘로또
당첨’이라는 말과 같은 말처럼 이용되었습니다.
‘판교 분양 로또’, ‘분양 받으면 로또 당첨과 다름
없어’, ‘신도시 로또 분양권’
등의 기사 제목이 연일 지면을 장식하였으며 이러한 현상들은 아파트를 살만큼 돈을 모으지 않은 경우에도
분양권을 당첨 받기 위해 청약을 하고 청약 자격을 확보하기 위해 누구나 주택청약예금에 가입을 하는 것이 당연시
되었습니다.
계약금 정도만 마련해서 분양을 받으면 중도금은 대출을 받기도 하고 또한 분양권
자체를 전매하는 등의 여러 방법들이 있어서 아파트 당첨만 되면 ‘대박’이라는
공식이 성립되었기에 비단 돈이 많지 않더라도 누구라도 부동산 투자를 할 수 있는 상황들이 이어졌습니다.
이러한 상황은 분양 받은 아파트가 기존의 다른 아파트보다 가격이 상승한다는 전제하에서 가능한 일이었는데
부동산 과열 현상은 대개의 아파트 당첨이 실제로 ‘대박’이
될 수 있을 만큼 이익을 가져다 주는 연속이었기 때문에 아파트에 당첨되면 축하를 해주고 거의 무조건 한몫보는 일이
당연시 되었습니다.
2010년 오늘 현재는 어떨까요?
분양 받은 아파트는 아직 입주를 하지 않은 상태에서부터 가격이 하락해서 주변보다 훨씬 비싼 가격으로
입주를 해야 하는 상황이라 그로 인해 중도금을 위한 대출의 길 조차도 순탄하지가 않습니다.
그나마 자금을 충분히 확보한 상태에서 분양을 받았다면 중도금을 지불하고 완공되면 분양을 받아 입주해서
살던지 또는 상승을 기다리던지 할 수 있겠지만 자금이 충분하지 않은 상태에서 분양을 받았다면 중도금,
잔금의 압박에 의해 잠을 설치게 되었고 ‘대박’이
아니라 ‘쪽박’을 차게
되는 상황이 불을 보듯 뻔하게 되었습니다.
아파트 당첨이 재테크의 수단이 아니라 안 먹고,
안 쓰면서 열심히 모아 두었던 종자돈이 묶이고 중도금 대출에 따른 이자부담에 나중에는 상환의 어려움으로
신용불량에 까지 이르는 악순환의 고리가 되는 일이 비일비재한 것이 오늘의 현실입니다.
부동산 과열 현상에서는 자금의 부족이나 유동성이 전혀 문제가 도지 않았었습니다.
분양권을 담보로 대출을 해 줄 곳이 줄을 서 있었고 원하기만 하면 언제든 팔 수도 있으니 유동성이 무슨
문제가 되었겠습니까마는 부동산 침체에서는 그 반대의 현상이 있을 수 밖에 없습니다.
이제 ‘부동산 불패’의
시대는 끝났다고 볼 수 있습니다. 섣부를지 모르지만
‘부동산 필패’의
시대가 오고 있다고 해도 크게 틀리지 않습니다. 현재의 부동산 침체가
일시적인 현상이 아니라 그 동안 과열된 거품이 꺼질 수 밖에 없는 여러 조건들을 가지고 있는
‘진행형 침체’이기
때문에 더욱 문제가 심각하다는 것도 기억을 해둬야 합니다. 그 동안의
지나친 과열 현상에 의해 잔뜩 끼어 있는 거품, 과잉 공급에 의한
미분양 사태, 인구 감소에 따른 수요 감소,
고령화 시대와 1-2인 가족 시대에 의한 주거환경의 변화
등 ‘부동산 필패’의
요인을 들라면 수도 없이 많습니다.
물론 부동산 부양 정책에 의해 일시적으로 좋아지거나 강남과 같은 지역적인
특수성 그리고 전철역이 들어서는 등의 지협적인 원인들에 의해 재미를 보는 일은 있을 수 있습니다.
그렇지만 그런 현상은 어디에나 존재하는 일반적인 현상일 뿐이지
2009년 이전의 ‘부동산 불패’
현상이 다시 돌아오기는 어렵다는 것이 대부분 전문가들의 의견입니다.
부동산이 재테크의 절대적인 수단이던 시절에는
‘재테크＝부동산’의 등식이 성립하였습니다.
그러나 2010년 이후에는
‘재테크≠부동산’
등식을 생각할 필요가 있습니다. 부동산은 이제 재테크의 수단이라기
보다는 주거의 목적과 같은 필요에 의한 수단으로 생각하는 생각의 전환이 필요한 시점입니다.
2010. 1.
머니북 대표
송명호 |
